Photovoltaik: Diese Regeln gelten für Neubau und Bestandsimmobilien

Der Ausbau der Photovoltaik-Nutzung ist in Deutschland bislang Ländersache. Deshalb gibt es beim Thema Photovoltaik kein bundesweit einheitliches Regelwerk, dafür aber jede Menge unterschiedlicher Faktoren, die es je nach Standort einer Immobilie zu berücksichtigen gilt. Damit Sie – und Ihre Kunden – genau wissen, welche Vorschriften welches Projekt betreffen, haben die wir einen kompakten Überblick über die wichtigsten Regelungen für Sie zusammengestellt.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen zum einen, in welchen Bundesländern 2025 eine Photovoltaik-Pflicht für Neubauprojekte und Bestandsimmobilien besteht. Zum anderen gehen wir der Frage nach, unter welchen Bedingungen für die Installation einer Photovoltaikanlage eine Baugenehmigung erteilt werden muss. Für alle, die es ganz genau wissen oder sich über die aktuellen Entwicklungen in spezifischen Bundesländern informieren wollen, haben wir am Ende des Artikels außerdem eine Liste der offiziellen Websites zusammengestellt, auf denen Bund und Länder über den aktuellen Stand der Regularien zum Thema Photovoltaik informieren.

Baden-Württemberg

Die Photovoltaik-Pflicht wurde 2022 für alle Neubauten eingeführt. Wer eine grundlegende Dachsanierung durchführt oder einen überdachten Parkplatz mit mehr als 35 Stellplätzen schafft, muss seit 2023 ebenfalls eine Photovoltaikanlage installieren.

Bayern

Für staatliche Gebäude und Nichtwohngebäude wurde 2023 eine Photovoltaik-Pflicht eingeführt. Seit Januar 2025 gilt diese Regelung auch für alle Wohngebäude in Bayern, die neu gebaut oder deren Dächer grundlegend saniert werden.

Berlin

Seit 2023 gilt eine Photovoltaik-Pflicht für Wohngebäude im Privatbesitz, sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien, deren Dächer grundlegend saniert werden müssen. Nichtwohngebäude sind in Berlin von der Photovoltaik-Pflicht ausgenommen.

Brandenburg

Für private Wohngebäude und Bestandsimmobilien, deren Dach saniert werden muss, besteht in Brandenburg bislang keine Photovoltaik-Pflicht. Neu gebaute Nichtwohngebäude müssen jedoch seit 2024 mit Photovoltaikanlagen oder Solarthermie ausgerüstet werden.

Bremen

Hier gilt seit 2024 eine Photovoltaik-Pflicht für alle Bestandsimmobilien, die einer grundlegenden Dachsanierung unterzogen werden. Im Januar 2025 wurde die Vorschrift auf alle Neubauten ausgeweitet, unabhängig von der Nutzungsform der jeweiligen Immobilie.

Hessen

Für private Immobilien gibt es bislang keine Photovoltaik-Pflicht – nur für landeseigene Gebäude und Parkplätze mit mehr als 35 Stellplätzen. Außerdem müssen alle neuen Parkplätze mit mehr als 50 Stellplätzen überdacht und auf den Dächern Photovoltaikanlagen installiert werden.

Niedersachsen

Für gewerblich genutzte Immobilien und öffentliche Neubauten gilt hier bereits seit 2023 bzw. 2024 Photovoltaik-Pflicht. Im Januar 2025 wurde die Vorschrift auf Wohngebäude ausgeweitet, sowohl auf Neubauprojekte als auch Bestandsimmobilien, deren Dachhaut saniert wird.

Nordrhein-Westfalen

Seit Januar 2025 gilt auch in NRW eine Photovoltaik-Pflicht für neue Wohngebäude. Bauherren haben hier aber die Wahl zwischen eine Photovoltaikanlage und Solarthermie. Außerdem soll die Photovoltaik-Pflicht 2026 auf Dachsanierungen ausgeweitet werden.

Schleswig-Holstein

Seit 2023 gilt eine Photovoltaik-Pflicht für Nichtwohngebäude. Eine entsprechende Regelung für Wohngebäude – sowohl für Neubauten als auch für Dachsanierungen – wurde im Januar 2025 durch den Landtag beschlossen und wird im Lauf des Jahres in Kraft treten.

Wie groß muss eine Pflicht-Photovoltaikanlage sein?

Gilt für ein Neubau- oder Sanierungsprojekt die Photovoltaik-Pflicht, wird die Dachfläche als Berechnungsgrundlage für die Größe der erforderlichen Photovoltaikanlage herangezogen. In allen Bundesländern mit Photovoltaik-Pflicht gibt es allerdings nur Mindestvorgaben. Mehr ist im Rahmen dessen, was die Traglast eines Daches im konkreten Einzelfall zulässt, immer möglich.

In vielen Bundesländern mit Photovoltaik-Pflicht liegt der vorgeschriebene Richtwert für die Größe der Photovoltaikanlage bei „mindestens 30 Prozent der Dachfläche“. Es gibt aber auch Länder, in denen der Mindestwert deutlich höher liegt. In Brandenburg, Bremen und Niedersachsen müssen die Dächer derjenigen Immobilien, die der Photovoltaik-Pflicht unterliegen, z. B. zu mindestens 50 Prozent mit Photovoltaikanlagen ausgestattet werden.

In manchen Ländern, etwa in Berlin und Hamburg, macht es außerdem einen Unterschied, ob es um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie geht. Für Neubauten sind hier 30 Prozent der Bruttodachfläche verpflichtend – das bedeutet, die Berechnungsgrundlage ist die gesamte Dachfläche. Für Bestandsimmobilien hingegen sind nur 30 Prozent der Nettodachfläche verpflichtend. Um die zu bestimmen, werden von der Bruttodachfläche alle Aufbauten und Fenster abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Nettodachfläche, nach der sich die Mindestgröße der Photovoltaikanlage richtet.

Welche Immobilien sind von der Photovoltaik-Pflicht befreit?

Von der Photovoltaik-Pflicht grundsätzlich ausgenommen sind alle Immobilien mit einer Dachfläche von weniger als 50 Quadratmetern. Sie gelten aufgrund ihrer Größe schlicht als nicht geeignet für den Aufbau einer Photovoltaikanlage. Außerdem kann es je nach Bundesland noch zusätzliche Ausnahmeregelungen geben, die verhindern sollen, dass Eigentümer unverhältnismäßige Kosten für die Installation einer Photovoltaikanlage auf sich nehmen müssen. In Hamburg sind etwa alle Neubauten und bestehende Gebäude von der Photovoltaik-Pflicht befreit, deren verbleibende Nutzungsdauer weniger als zwanzig Jahre beträgt.

In allen Bundesländern, die bislang eine Photovoltaik-Pflicht eingeführt haben, haben Eigentümer und Bauherren zudem die Möglichkeit, einen Antrag auf Befreiung von dieser Pflicht zu stellen. Die Vorschriften können nämlich auch dann außer Kraft gesetzt werden, wenn der Aufwand für die Installation einer Photovoltaikanlage zu „übermäßiger Härte“ und allzu hohem finanziellem Aufwand führen würde, der wiederum z. B. die Durchführung einer für den Erhalt des Gebäudes dringend notwendigen Dachsanierung gefährden könnte.

Was im konkreten Einzelfall als wirtschaftliche Unzumutbarkeit gelten darf, muss jedoch durch die jeweils zuständige Stelle bestimmt werden. Hierfür müssen die Antragsteller konkrete Angaben zu den Kosten vorlegen, die mit der Installation einer Photovoltaikanlage eingehen würden. Wer ein Bauprojekt von der Photovoltaik-Pflicht befreien lassen möchte, sollte daher schon frühzeitig damit beginnen, Angebote für die Umsetzung des geplanten Bau- bzw. Sanierungsprojekts und die daran gekoppelte Photovoltaikanlage einzuholen.

Wie groß darf eine Photovoltaikanlage ohne Genehmigung sein?

Ist für eine Photovoltaikanlage eine Baugenehmigung erforderlich? Sie ahnen es sicher schon: Auch auf diese Frage gibt es keine bundesweit einheitliche Antwort. Immerhin haben sich aber bereits acht Bundesländer für dieselbe Regelung entschieden: Photovoltaik-Anlagen, die auf Gebäuden montiert werden, sind grundsätzlich genehmigungsfrei. Wer hingegen eine „gebäudeunabhängige Anlage“ – also eine Photovoltaik-Anlage auf einer Freifläche – aufstellen will, muss dafür einen Bauantrag stellen, wenn die Photovoltaik-Anlage eine Höhe von drei Metern und eine Länge von zehn Metern überschreitet.

Oder, formuliert als grobe Faustregel: In jedem zweiten Bundesland ist die Photovoltaikanlage auf dem Dach genehmigungsfrei, auf dem Boden gibt es Bemessungsgrenzen.

In den übrigen acht Bundesländern kommt es hingegen auf ganz andere Faktoren an. Zum Beispiel darauf, ob sich in der direkten Umgebung der geplanten Photovoltaikanlage ein Denkmal befindet – denn da wird in Bremen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein eine Baugenehmigung fällig. In Niedersachsen sind hingegen nur Photovoltaikanlagen auf Freiflächen genehmigungspflichtig, dafür dann aber unabhängig von ihrer Größe. Und in Nordrhein-Westfalen muss ein Bauantrag eingereicht werden, wenn auf dem Dach einer Immobilie eine Photovoltaikanlage montiert werden soll, deren Nutzungsweise sich ändern soll, z. B. dann, wenn eine bislang gewerblich genutzte Immobilie als Wohnraum erschlossen werden soll.

Baugenehmigung für die Photovoltaikanlage? Ein Überblick nach Bundesländern